Gayrimenkul Hukuku

634 sayılı kat mülkiyeti kanunu başta olmak üzere, gayrimenkul hukuku birçok taşınmazla ilgili kanunu kapsar. Gayrimenkul hukukunun amacı, sektöre yönelik düzenlemeler getirmektir.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar

Medeni hukukunun bir alt kolu olan mal hukuku kapsamında değerlendirilecek gayrimenkul hukukuyla ilgili kanunlar, aşağıda sıralanmıştır:

Gayrimenkul hukukuyla alakalı yönetmelikler aşağıda sıralanmıştır:

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında yönetmelik
BDDK’nın bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik

Gayrimenkul hukuku ile ilgili tebliğler de aşağıda sıralanmıştır:

Gayrimenkul hukukunda kişilerin sahip olduğu taşınmazı nasıl değerlendirecekleri yer alır. Mesela bir kişi evini kendi isteğine göre kiraya veremez ya da satamaz. Mutlaka ilgili yasalarda belirlenen kurallara göre hareket etmesi gerekir.

Tarla ve arsa gibi taşınmaz konusunda çıkan anlaşmazlıkların giderilmesi de gayrimenkul hukuku kapsamındadır.

Gayrimenkul hukuku mevzuatı gereği yanlış yapılan kadastro işlemlerine karşı, mağdur olan kişi ya da kişiler dava açma hakkına sahiptirler.

İzale-i şüyu davaları da bu hukuk dalı kapsamındadır. Ortaklığın giderilmesi olarak da adlandırılır. Bir bütün taşınmaz üzerinde birden fazla hak sahibi vardır. hak sahiplerinden bazıları paylarını satmak ya da 3. Kişilere devretmek isteyebilir. Bu durumda diğer pay sahiplerinden onay almalıdır. Ancak çoğu zaman diğer hak sahipleri ile anlaşılamaz. Bu gibi durumlarda pay sahibi olanlar mahkemeye başvurur.

Ülkemizde sıkça karşılaştığımız kamulaştırma davaları, devlet kurumlarının kamu yararına olmak üzere kişilerin taşınmazlarına el koymasıdır. Yani bedeli karşılığında kişilerin arsa ve tarlaları kamulaştırılır. Ancak buradaki anlaşmazlık genelde kamulaştırmada değil, devlet kurumlarının kamulaştırma bedelini eksik ödemeleridir. Bu durumda gerçek rayiç bedelin tespit edilebilmesi ve hak sahibine ödenmesi adına taşınmaz sahibi mahkemeye başvurur.

Bir diğer kamulaştırma işleminde karşılaşılan sorun, kişinin taşınmazını kamulaştırmak istememesidir. Yani kamulaştırma işlemine karşı çıkar. Bu durumda kişi zorla kamulaştırma işlemine karşı dava açar.

Gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilmesi gereken işlemlerden birisi de ev sahibi ile kiracı anlaşmazlığıdır. Ev sahibi sözleşmeye aykırı olarak kira artışında bulunabilir. Ya da kiracı ev sahibinin evine zarar verebilir. Kiracı oturduğu apartmanda huzursuzluğa neden olabilir. Bu gibi durumlarda her iki tarafında ilgili mahkemelere dava açma hakkı vardır.

Ön alım hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alım hakkı sahibi olanlarla ilgilidir. Önceden yapılan sözleşmede kişiler, herhangi bir taşınmaz üzerinde alım hakkı elde etmişlerdir. Bu durumda taşınmazın sahibi, sözleşme yapmadığı 3. Bir kişiye taşınmazı satamaz. İlk alma hakkı sözleşme yaptığı kişilerdir. Bu durum şufa hakkı olarak da bilinir.

Miras davalarında ortaya çıkan en büyük sorun, mirasa konu olan taşınmazların paylaşılmasıdır. Aslında yasada açık hükümler olmasına karşın, uygulamada kişiler kendi görüşlerine göre hareket etmektedirler. Eğer tersi bir durum yoksa mirasta öncelik birinci derece yakınlardır.

Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku

Son zamanlarda ülkemizde gündem olan konulardan birisi de yabancıların mülk edinmesi konusudur. 18 Mart 2012 tarihinde yürürlüğe giren yabancıların mülk edinmesi kanunu, yabancılara konut satışında birçok yeniliği beraberinde getirmiştir.

Önceki kanuna göre yabancılar ülkemizde en fazla 25 bin metrekareye kadar taşınmaz sahibi olabiliyordu. Yeni çıkan yasada bu miktar 60 hektara kadar çıkarılmıştır.

Önceki yasada yabancıların konut edinmesinde mütekabiliyet esası vardı. Yani yabancı ülkelerle yapılan anlaşmalar neticesinde yabancılar ülkemizde konut sahibi olabiliyordu. Mesela Alman vatandaşı olan birisi ülkemizde konut almak isterse, Türk vatandaşının da Almanya’dan konut alma hakkı olması gerekiyordu. Ancak yeni yasada bu durum değişti. Yeni yasaya göre yabancıların konut edinmesinde karar Cumhurbaşkanına aittir. Yani mütekabiliyet esası aranmaksızın Cumhurbaşkanının belirlediği ülke vatandaşları, ülkemizde konut sahibi olabilirler.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili mevzuat bilgilerine, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3 bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz.